Baufinanzierungen: Der Weg ins Eigenheim – gut geplant ist halb gebaut
- akrug10
- 28. Juni
- 4 Min. Lesezeit
Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist für viele Menschen eines der wichtigsten Lebensziele. Doch mit steigenden Immobilienpreisen, schwankenden Zinsen und immer komplexeren Fördermöglichkeiten wird die Baufinanzierung schnell zur Herausforderung. In diesem Artikel zeigen wir, worauf du bei der Baufinanzierung achten solltest – und wie du typische Fehler vermeidest.
1. Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein spezieller Kredit, der für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie verwendet wird. Anders als ein herkömmlicher Ratenkredit ist sie meist langfristig angelegt (oft zwischen 10 und 30 Jahren) und durch eine Grundschuld auf die Immobilie (z.B. Wohnung oder Haus und Grundstück) abgesichert.
2. Die wichtigsten Bausteine der Baufinanzierung
a) Eigenkapital
Ein gesundes Maß an Eigenkapital ist entscheidend. Empfohlen werden mindestens 20 % der Kaufsumme. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind meist die Konditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt.
b) Darlehenssumme
Diese ergibt sich aus dem Gesamtpreis der Immobilie abzüglich des Eigenkapitals. Achte darauf, auch Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer und ggf. den Makler einzuplanen – sie können schnell 10–15 % zusätzlich ausmachen. Diese sollten idealer Weise bereits über das Eigenkapital bezahlt werden können.
c) Sollzins und Zinsbindung
Der Sollzins ist der feste Zinssatz, den du während der Zinsbindungsfrist zahlst. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) zu wählen, um sich günstige Konditionen zu sichern. Der Zins ist also wie eine Gebühr, die du dafür bezahlst, dass die Bank dir Geld leiht.
d) Tilgung
Die Tilgung bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst. Eine Anfangstilgung von 2 % oder mehr ist heute Standard. Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – aber desto höher ist auch die monatliche Rate. Es gibt je nach Darlehen bzw. individuellen Konditionen der Banken zudem die Möglichkeit Sondertilgungen vorzunehmen, um die Restschuld zu verringern. Ein höherer Zins kann bei gleicher Anfangstilgung übrigens dazu führen, dass ein Annuitätendarlehen schneller abbezahlt ist, als eines mit niedrigem Zins. Das nennt man den "Effekt der ersparten Zinsen". Dass ein Darlehen mit hohem Zinssatz teurer ist, als eines mit niedrigen Sollzinsen ändert sich hierdurch allerdings nicht.
Die Tilgung ist der Anteil, den du der Bank von dem geliehenen Geld zurückzahlst. Bei Immobilien spricht man auch von stetigem Vermögensaufbau, weil der getilgte Anteil vom Darlehen deinen Besitz wieder spiegelt.
2.1. Sollzins und Effektivzins?
Der Unterschied zwischen Sollzins (auch Nominalzins) und Effektivzins liegt hauptsächlich darin, welche Kosten sie berücksichtigen:
Sollzins (Nominalzins)
Das ist der reine Zinssatz, den du für die geliehene Summe zahlst.
Er bezieht sich nur auf den Kreditbetrag und nicht auf zusätzliche Kosten.
Wird häufig in Kreditverträgen genannt, um den „Basiszinssatz“ zu zeigen.
Beispiel: Du nimmst 100.000 € auf, der Sollzins beträgt 4 %. Dann zahlst du jährlich 4.000 € Zinsen.
Effektivzins (effektiver Jahreszins)
Der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten des Kredits pro Jahr.
Er enthält:
Sollzins
Bearbeitungsgebühren
Zahlungsrhythmus (z. B. monatlich, vierteljährlich)
Startgebühren oder andere Kosten
Ist daher aussagekräftiger für den Kreditvergleich.
Beispiel: Beim gleichen Kredit mit 4 % Sollzins, aber zusätzlichen Kosten ergibt sich ein Effektivzins von z. B. 4,5 %.
3. Fördermöglichkeiten nutzen
Staatliche Förderungen wie die KfW-Kredite (z. B. für energieeffizientes Bauen) oder das Baukindergeld (sofern noch verfügbar) können helfen, die Finanzierungslast zu senken. Auch Länder und Kommunen bieten oft zusätzliche Programme an – ein Blick lohnt sich!
4. Zinsentwicklung im Blick behalten
Die Zinsen haben sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Während in den 2010ern historisch niedrige Bauzinsen üblich waren, steigen sie seit 2022 wieder an. Deshalb ist es wichtig, nicht nur auf den aktuellen Zinssatz zu schauen, sondern auch langfristig zu planen. Aktuell sind sich die Analysten einig, dass steigende Zinsen in den nächsten Monaten / Jahren wahrscheinlicher sind, als fallende.
5. Fehler vermeiden
Zu wenig Eigenkapital: Wer ohne Puffer finanziert, läuft Gefahr, bei unvorhergesehenen Kosten in Schwierigkeiten zu geraten.
Fehlende Anschlussfinanzierung: Die Zinsbindung endet – aber wie geht es weiter? Frühzeitige Planung einer Anschlussfinanzierung kann viel Geld sparen.
Unrealistische Haushaltsrechnung: Plane deine monatlichen Ausgaben ehrlich und großzügig – lieber einen Puffer einbauen als später in Bedrängnis geraten.
Grundstück und Hausbau getrennt finanzieren: Da im Grundbuch die Reihenfolge der Grundschuld eingetragen wird, steht mit der Finanzierung des Grundstücks bereits eine Bank an erster Stelle. Soll eine andere Bank den Neubau finanzieren, sind die Konditionen wahrscheinlich schlechter, als wenn eine Bank beides zusammen finanziert.
Fazit: Gut geplant zum Eigenheim
Eine Baufinanzierung ist keine einfache Entscheidung – aber mit guter Vorbereitung, ehrlicher Selbsteinschätzung und professioneller Beratung wird der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit. Nutze Vergleichsrechner, hole Angebote ein und informiere dich umfassend – so baust du nicht nur ein Haus, sondern auch eine sichere Zukunft.
Wenn du möchtest, sind wir dir bei deinem persönlichen Projekt auch in Fragen der Finanzierung gerne behilflich. Schau mal hier.
✅ Checkliste für deine Baufinanzierung
Diese Checkliste hilft dir, Schritt für Schritt die wichtigsten Punkte zu prüfen:
📊 Finanzielle Vorbereitung
Haushaltsrechnung erstellt (Einnahmen vs. Ausgaben)
Eigenkapital ermittelt (inkl. Rücklagen)
Finanzierungsrahmen berechnet (inkl. Kaufnebenkosten)
🏡 Objekt & Kauf
Objektbesichtigung durchgeführt (Bestand)
Kaufpreis realistisch bewertet (Bestand)
Bauunterlagen/Grundbuch geprüft (Bestand)
Kaufnebenkosten kalkuliert (Bestand)
transparente und detaillierte Baubeschreibung erhalten (Neubau)
spezifiziertes Angebot geprüft (Neubau)
Bauvertrag und Zahlungsplan erhalten (Neubau)
Informationen über das Bauunternehmen eingeholt (Bonität / Ausfallrisiko)
💶 Finanzierung planen
Angebote von mehreren Banken eingeholt
Zinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) gewählt
Tilgungssatz festgelegt
Fördermittel geprüft und ggf. beantragt
Rate passt zur Haushaltsrechnung
📑 Verträge & Abschluss
Finanzierungsvorschlag geprüft (inkl. Effektivzins)
Notartermin vereinbart
Grundschuld vorbereitet
Auszahlung des Darlehens terminiert
Beginn und Höhe von Bereitstellungszinsen
📅 Langfristige Planung
Anschlussfinanzierung im Blick
Sondertilgungsmöglichkeiten geprüft
Finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Kosten geplant
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